不動産投資におけるリスクの一つに、空室があります。不動産投資に不慣れなオーナーは、管理の手間や不安定さを嫌う傾向がありますし、不動産を仲介する業者もセールスポイントとして“任せて安心“と、の家賃保証（サブリース）契約を勧めます。

サブリース契約については、その仕組みをよく知らないまま契約し、トラブルが生じたり、裁判が起きているケースもあります。

一体、何がトラブルの原因なのでしょうか？

■サブリース契約の難しさ

・売買と違って、重要事項の説明義務がない

・「○十年間完全家賃保証」は、同じ条件で続くものではない

・規制する法律や罰則がない

・解約が困難

知らない人がよく理解しないまま契約をして、あとで「聞いてないよ…」となっても、解決が難しいのです。

最も、サブリース契約全てを否定しているのではありません。順調に履行されている間は、とてもいいシステムです。

ところが、契約先が不誠実だったり、契約更新の時に保証家賃の減額を求められたり、急に解約を申し出されると、本来の家主業務とリスクを目の当たりにすることになります。オーナーからサブリース解除をするのは困難ですが、サブリース会社からの解除は支障ありません（借地借家法適用のため）。

 

■サブリース契約のチェックポイント３つ

１）サブリース会社が提示している家賃が適正かどうか

もともと高い家賃を設定したサブリース契約になっている可能性もあります。

２）収益性への影響

当然ですが、自主と異なり、サブリースに費用が発生します。家賃保証だけではなく、管理面も委託契約になっている場合は、さらに固定費用が発生します。

３）複数社比較する

サブリース会社はいくつもあります。それぞれ、対応する範囲や保証の枠組みが異なりますので、吟味しましょう。

 

懸念が大きいのは、仲介（販売）会社がそのままサブリースを請け負う、という場合です。会社の動向も監視しておく必要がありますし、そもそも紹介物件の価格や家賃設定が整合性のあるものかどうか、慎重に判断する必要があります。

サブリースは、必須ではありません。自主管理が難しければ、一般管理もあります。一般管理は、家賃の集金代行、家賃を滞納への対応、入居者の苦情対応、建物の清掃や照明器具の取替え、といった簡易的な補修などを代行します。管理会社によって、委託できる業務内容や誠実さは異なりますので、慎重に選びましょう。