http://www.retio.or.jp/info/pdf/88/88-118.pdf

出典：一般財団法人 不動産適正取引推進機構（RETIO)

サブリース契約トラブルの全体像

サブリース契約の際は、本当に必要な契約かどうかをよく検討し、内容はよく確認したうえで、締結することが重要です。充分に検証・検討をしたうえで契約をする場合は、契約解除の際の対応について、明確な条文(特約)を盛り込んでおきましょう。これは、不動産投資で重要な要素の一つ、転売などの出口戦略に必要な手当てです。

サブリースとは

サブリースとは、『サブリース会社がオーナーの物件を借り受けて、第三者に転貸する契約』のことをいいます。形式は一室、一棟まるごとであったり、一定割合の家賃保証であったり、と期間も内容もさまざまです。物件管理の手間や空室リスクは、サブリース会社が基本負いますので、賃貸物件を運営するオーナーにとって、管理や空室リスクの心配や手間がなくなります。そのうえ、安定的な収入が保証されるので、多くの物件で契約が締結されています。

サブリースの問題点①：解約が困難（なケースが多い）

特に物件オーナー側からの解約が難しいのです。しかし、サブリース会社からは、一方的な解約が頻発しています。オーナー側から解約する場合：サブリース会社が契約解除に同意しない場合、正当事由が必要になる。通常の賃貸契約と違い、サブリース会社は物件を借りている“借主”です。ここで借地借家法の原則に立ち返り、正当な理由（家賃滞納など）がないと、オーナー側からの契約解除はできないことになります。従って、契約解除をしたくても、相手のサブリース会社がすんなりと応じない場合は、非常に厄介なことになります。裁判も起こされており、その正当事由の判断もいろいろですが、明確な点は、オーナー側の都合だけで契約解除は認められないであろう、ということです。

この正当事由は、物件個別の事情がからみ、裁判所で様々な判例が出ています。解約の理由が正当事由であるかどうかは裁判所の判断となるケースがほとんどです。少なくともオーナー側の事情だけでは、まず認められないのです。