このサイトをご覧くださっている方は、すでに収益物件を購入なさっているかもしれません。物件を購入したものの、”こんなはずではなかった…”ということは、たいていのケースで生じます。そのなかで最も多いのは、「販売会社の説明と実際があまりに違う」といったことではないでしょうか。特に、物件の利回りや、収支についてのご相談が多いと感じています。

『利回り』には、主に二種類の考え方があります。「表面利回り（グロス利回り）」と「実質利回り（ネット利回り）」の2種類に分けられる。当然、実質利回り＜年間の想定家賃収入から年間の諸経費を差し引いたもの／物件購入価格」＞を重視していきます。

ネット利回りに加え、見極めなければいけないのが、その物件の将来です。もちろん、将来を正確に予測することは困難ですが、周辺の環境や、条件の似通った物件で築年数が古いものなどは、今後の運営管理の参考にはなります。

例えば今、１Kばかり12部屋の1棟収益、築7年の物件を購入するとします。そこで満室想定利回りにだけ目を奪われてはなりません。レントロール(貸出条件一覧表)は見ることでしょう。それぞれの部屋の賃料に大きな差がついていないか、直近に安い賃料で入居者を多く入れていないかどうか、などよく確認しましょう。

次に、周辺に”先輩物件”を探します。単身者用で築15年くらいのものを探すでしょうか。もちろん、年代によってユニットバスなど付帯設備に大きな差があるでしょう。大事な点は、競合物件という意味でもそうですが、築年数がある程度進んでも、維持管理をしていけそうか、ということです。築15年ともなると、居住部分だけではなく、外部も種々補修が必要となってくるでしょう。

特に、ローンを組んで収益物件に取り組む場合、月々のローンの支払い金額と家賃収入がプラスであっても、安心はできません。ローンに加え、固定資産税、火災保険料、税金、修繕、募集など、随時費用が掛かります。

セミナーや不動産会社の説明では、こういった現実は、あまり詳しく説明が行われていないようです。